REmarks #32 (De)regulacja Prawa Budowlanego

Z początkiem roku weszły w życie zmiany w Prawie Budowlanym. Wprowadzone zostały one na mocy projektu określanego przez rząd jako „deregulacyjny”, o którym wspominaliśmy już w połowie zeszłego roku. Celem proponowanych zmian miało być uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno‑budowlanego oraz ograniczenie formalności zarówno dla inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych.

W toku prac parlamentarnych, projekt uległ jednak istotnym zmianom. Część rozwiązań znanych z czerwcowego projektu została przyjęta, część doprecyzowana, zmodyfikowana, a niektóre – jak kluczowy art. 10b – pojawiły się dopiero na etapie prac parlamentarnych. Nowelizacja została uchwalona 4 grudnia 2025 r., a większa część jej przepisów zaczęła obowiązywać 7 stycznia 2026 r. Kolejne zmiany wejdą w życie odpowiednio w lipcu i wrześniu 2026 r.

W stosunku do pierwotnej propozycji zmian, ustawa w kształcie, w jakim weszła w życie, rozszerzyła katalog inwestycji niewymagających decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie zgłoszenia. Dotyczy to w szczególności wolno stojących magazynów energii elektrycznej.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami wolno stojące magazyny energii elektrycznej o pojemności nominalnej większej niż 30 kWh i nie większej niż 2000 kWh mogą być realizowane na podstawie zgłoszenia, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, przy czym magazyny o pojemności nieprzekraczającej 30 kWh nie wymagają ani pozwolenia, ani zgłoszenia. Również roboty budowlane polegające na instalowaniu magazynów energii elektrycznej, co do zasady nie wymagają zgłoszenia, z wyjątkiem instalacji magazynów o pojemności nominalnej większej niż 30 kWh i nie większej niż 300 kWh. Jednocześnie nowelizacja wprowadza definicję magazynu energii elektrycznej, przy czym przepis ją ustanawiający wejdzie w życie dopiero 20 września 2026 r.

Zmianie uległ również termin obowiązywania papierowej wersji dzienników budowy. Ostatecznie papierowe dzienniki budowy będą mogły być stosowane do 31 grudnia 2031 r., a nie – jak zakładano w pierwotnym projekcie – do 31 grudnia 2034 r. Warto przypomnieć, że przed nowelizacją graniczną datą był rok 2029. Również do 31 grudnia 2031 roku dla właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych, wydłużony został termin założenia dla takich obiektów książki obiektu budowlanego w systemie Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego.

Jedną z najciekawszych zmian jest jednak wprowadzenie nowego art. 10b, którego nie przewidywał pierwotny projekt nowelizacji z czerwca 2025 r. Artykuł ten stanowi przepis szczególny wobec regulacji zawartych w Kodeksie Postępowania Administracyjnego i precyzuje, jakie elementy musi zawierać odwołanie od decyzji i zażalenie na postanowienie wydane na podstawie przepisów Prawa Budowlanego. Zgodnie z art. 128 KPA, jeżeli przepis szczególny nie określa innych wymogów odwołanie od decyzji nie wymaga szczegółowego uzasadnienia i wystarczy, aby z jego treści wynikało, że strona nie jest zadowolona z wydanej decyzji. Dotychczas nie było więc konieczności wskazywania w odwołaniu konkretnych zarzutów czy argumentów, wystarczające było ogólne zakwestionowanie skarżonego rozstrzygnięcia. Odwołanie nawet pozbawione merytorycznych zarzutów, było skuteczne proceduralnie i – zgodnie z art. 130 KPA – wstrzymywało wykonanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz blokowało uzyskanie przez nią przymiotu ostateczności do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez organ drugiej instancji. Był to instrument często wykorzystywany w celu wydłużenia (utrudnienia) postępowania administracyjnego.

Zgodnie z nowo wprowadzoną regulacją, każde odwołanie czy zażalenie musi zawierać zarzuty odnoszące się do skarżonego rozstrzygnięcia, określać zakres żądania będącego przedmiotem odwołania lub zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie. W przypadku braku spełnienia powyższych wymogów, organ wezwie skarżącego do ich uzupełnienia, a brak reakcji spowoduje pozostawienie odwołania lub zażalenia bez rozpoznania. Stanowi to więc istotną formalizację postępowania administracyjnego w odniesieniu do rozstrzygnięć administracyjnych na gruncie Prawa Budowlanego. Wydaje się jednak, że nie będzie to stanowić istotnej przeszkody dla podmiotów profesjonalnych czy korzystających z pomocy prawnej. Mówimy przecież tylko o wymogach formalnych, czyli prawidłowym sformułowaniu pisma, nie zaś o samej zasadności podnoszonych zarzutów. Z kolei, w praktyce, może okazać się to barierą, dla podmiotów indywidualnych, nie przygotowanych na ponoszenie kosztów doradztwa prawnego, choćby ich argumentacja przeciw skarżonej decyzji miała uzasadnienie.

Czy art. 10b rzeczywiście ograniczy liczbę odwołań i zażaleń wnoszonych wyłącznie „na wszelki wypadek” albo z czystej niechęci do inwestora?
Czas pokaże Wydaje się jednak, że czasy jednozdaniowych odwołań w stylu „nie zgadzam się z decyzją” właśnie dobiega końca – przynajmniej w odniesieniu do pozwoleń na budowę. A to już zmiana istotna, zwłaszcza dla „uprzejmych sąsiadów”. Jednak ze względu na wysoko postawioną poprzeczkę wymogów formalnych wątpliwości może budzić jednak, czy jednak aby na pewno jest to deregulacja.