{"id":239073,"date":"2024-02-28T13:37:07","date_gmt":"2024-02-28T12:37:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ngllegal.com\/?p=239073"},"modified":"2024-02-28T13:37:08","modified_gmt":"2024-02-28T12:37:08","slug":"remarks-12-zgoda-w-ciemno","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ngllegal.com\/pl\/remarks-12-zgoda-w-ciemno\/","title":{"rendered":"REmarks #12 Zgoda \u201ew ciemno\u201d"},"content":{"rendered":"

[et_pb_section fb_built=”1″ _builder_version=”4.16″ global_colors_info=”{}” theme_builder_area=”post_content”][et_pb_row _builder_version=”4.16″ background_size=”initial” background_position=”top_left” background_repeat=”repeat” global_colors_info=”{}” theme_builder_area=”post_content”][et_pb_column type=”4_4″ _builder_version=”4.16″ custom_padding=”|||” global_colors_info=”{}” custom_padding__hover=”|||” theme_builder_area=”post_content”][et_pb_text admin_label=”Tre\u015b\u0107 artyku\u0142u” _builder_version=”4.24.0″ header_5_font_size=”20px” background_size=”initial” background_position=”top_left” background_repeat=”repeat” global_colors_info=”{}” theme_builder_area=”post_content”]<\/p>\n

Zdarza si\u0119, \u017ce ju\u017c na etapie zawierania umowy, obie strony przewiduj\u0105 potrzeb\u0119, aby w przysz\u0142o\u015bci przenie\u015b\u0107 prawa i obowi\u0105zki z niej wynikaj\u0105cych na inny podmiot. Taka sytuacja bywa przyczyn\u0105 du\u017cych emocji w toku negocjacji, postanowili\u015bmy wi\u0119c nieco to zagadnienie przybli\u017cy\u0107. Jest to do\u015b\u0107 uniwersalna problematyka i dotyczy\u0107 mo\u017ce um\u00f3w wszelkiego rodzaju, zar\u00f3wno w sektorze nieruchomo\u015bci (np. przedwst\u0119pnych um\u00f3w sprzeda\u017cy, um\u00f3w deweloperskich, czy um\u00f3w najmu), jak i poza nim.<\/p>\n

\"\"Przypomnijmy \u2013 w przypadku um\u00f3w dwustronnie zobowi\u0105zuj\u0105cych, obie strony maj\u0105 wobec siebie zar\u00f3wno prawa jak i obowi\u0105zki. S\u0105 wi\u0119c wobec siebie jednocze\u015bnie zar\u00f3wno wierzycielem, jak i d\u0142u\u017cnikiem. Cesji, czyli przeniesienia na osob\u0119 trzeci\u0105 praw i obowi\u0105zk\u00f3w wynikaj\u0105cych z umowy, mo\u017cna dokona\u0107 w drodze jednoczesnego przelewu wierzytelno\u015bci (art. 509 K.C.) i przej\u0119cia d\u0142ugu (art. 519 K.C.). Do przelewu wierzytelno\u015bci mo\u017ce \u2013 w przypadku braku odmiennych postanowie\u0144 umownych, przepisu szczeg\u00f3lnego lub charakteru zobowi\u0105zania \u2013 doj\u015b\u0107 bez zgody d\u0142u\u017cnika. Z kolei przej\u0119cie d\u0142ugu mo\u017ce nast\u0105pi\u0107 b\u0105d\u017a na podstawie umowy mi\u0119dzy wierzycielem a osob\u0105 trzeci\u0105 za zgod\u0105 d\u0142u\u017cnika, b\u0105d\u017a na podstawie umowy mi\u0119dzy d\u0142u\u017cnikiem a osob\u0105 trzeci\u0105 za zgod\u0105 wierzyciela. Oznacza to, \u017ce zmiana d\u0142u\u017cnika zawsze wymaga zgody wierzyciela. Ma to oczywiste uzasadnienie, chocia\u017cby z punktu widzenia potrzeby oceny przez wierzyciela szeroko poj\u0119tej wiarygodno\u015bci takiego nowego d\u0142u\u017cnika. Regulacja ta pe\u0142ni w tym zakresie funkcj\u0119 ochronn\u0105, co w pe\u0142ni wyra\u017ca regu\u0142a, \u017ce o\u015bwiadczenie wierzyciela wyra\u017caj\u0105ce zgod\u0119 na przej\u0119cie d\u0142ugu przez osob\u0119 trzeci\u0105 jest bezskuteczne je\u017celi wierzyciel nie wiedzia\u0142 o niewyp\u0142acalno\u015bci nowego d\u0142u\u017cnika.<\/p>\n

W praktyce, potrzeba cesji umowy cz\u0119sto pojawia si\u0119 w odniesieniu do um\u00f3w dzier\u017cawy zawieranych w zwi\u0105zku z rozwijanymi projektami OZE. Projekty takie cz\u0119sto realizowane s\u0105 z przeznaczeniem do przysz\u0142ej sprzeda\u017cy. W umowach dzier\u017cawy nieruchomo\u015bci, zawieranych zazwyczaj z osobami fizycznymi (w przewa\u017caj\u0105cej mierze w\u0142a\u015bcicielami grunt\u00f3w rolnych) nie przyj\u0119\u0142y si\u0119 rozbudowane klauzule typu \u201echange of control\u201d. Dla bardziej zorganizowanych inwestor\u00f3w, kt\u00f3rzy planuj\u0105 sprzeda\u017c udzia\u0142\u00f3w w sp\u00f3\u0142ce celowej rozwijaj\u0105cej dany projekt, tego typu braki nie s\u0105 utrudnieniem \u2013 na skutek takiej transakcji nie dochodzi oczywi\u015bcie do zmiany dzier\u017cawcy.<\/p>\n

Natomiast cz\u0119sto, w celu zmniejszenia koszt\u00f3w i ograniczenia czynno\u015bci organizacyjnych, inwestorzy nie decyduj\u0105 si\u0119 na za\u0142o\u017cenie sp\u00f3\u0142ek celowych dla rozwijania projekt\u00f3w, a ich dalsz\u0105 sprzeda\u017c planuj\u0105 w formie \u201esprzeda\u017cy projektu\u201d. Umowa taka obejmuje w praktyce przeniesienie ca\u0142o\u015bci praw i obowi\u0105zk\u00f3w sk\u0142adaj\u0105cych si\u0119 na dany projekt, w tym decyzji administracyjnych oraz um\u00f3w. I w tym momencie mog\u0105 pojawi\u0107 si\u0119 pewne komplikacje.<\/p>\n

W takim przypadku Inwestorzy d\u0105\u017c\u0105 do wprowadzenia do um\u00f3w dzier\u017cawy klauzuli zezwalaj\u0105cej na jednostronne przeniesienie praw i obowi\u0105zk\u00f3w z umowy na podmiot trzeci. W praktyce upowszechni\u0142o si\u0119 udzielanie tzw. zg\u00f3d blankietowych, gdy\u017c najcz\u0119\u015bciej podmiot, kt\u00f3ry mia\u0142by przej\u0105\u0107 prawa i obowi\u0105zki wynikaj\u0105ce z umowy nie jest znany w chwili jej zawierania. Wobec tego klauzule z og\u00f3ln\u0105 zgod\u0105 na cesj\u0119 pozwoli\u0107 maj\u0105 dotychczasowemu dzier\u017cawcy na \u201eprzeniesienie umowy\u201d na dowolny inny podmiot, bez udzia\u0142u wydzier\u017cawiaj\u0105cego.<\/p>\n

Czy blankietowa zgoda na cesj\u0119 nie stoi wi\u0119c w sprzeczno\u015bci z omawianymi wy\u017cej og\u00f3lnymi przepisami kodeksu cywilnego? <\/strong>Zagadnienie to sta\u0142o si\u0119 na tyle istotne, \u017ce pytanie prawne o skuteczno\u015b\u0107 takiej blankietowej zgody (zadane na kanwie umowy przedwst\u0119pnej sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci) trafi\u0142o do rozstrzygni\u0119cia S\u0105du Najwy\u017cszego. S\u0105d Najwy\u017cszy nie wypowiedzia\u0142 si\u0119 jeszcze w tej kwestii. Tymczasem w doktrynie i orzecznictwie przewa\u017caj\u0105 g\u0142osy, \u017ce zgody blankietowe s\u0105 nieskuteczne, a uprzednia zgoda wierzyciela na przej\u0119cie d\u0142ugu powinna odnosi\u0107 si\u0119 do oznaczonego podmiotu i oznaczonej wierzytelno\u015bci.<\/p>\n

Tymczasem w praktyce powszechnie obserwujemy tego typu klauzule og\u00f3lne, w szczeg\u00f3lno\u015bci we wspomnianych umowach dzier\u017cawy. Uznanie ich za bezskuteczne mia\u0142oby powa\u017cne konsekwencje dla skuteczno\u015bci przeniesienia innych \u201esk\u0142adnik\u00f3w projektu\u201d, dla kt\u00f3rych wymagane jest posiadanie tytu\u0142u do gruntu, takich jak pozwolenie na budow\u0119 czy umowy z operatorami. Je\u017celi S\u0105d Najwy\u017cszy podzieli\u0142by dotychczasowe w\u0105tpliwo\u015bci co do skuteczno\u015bci zgody blankietowej, mo\u017ce to wp\u0142yn\u0105\u0107 na tre\u015b\u0107 um\u00f3w zawieranych <\/em>w przysz\u0142o\u015bci. Ale \u201es\u0105d, s\u0105dem\u201d, a praktyka pod\u0105\u017ca utartymi bran\u017cowymi schematami…<\/em><\/p>\n

[\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][et_pb_row column_structure=”3_5,2_5″ _builder_version=”4.21.2″ _module_preset=”default” custom_padding=”48px|||||” global_colors_info=”{}” theme_builder_area=”post_content”][et_pb_column type=”3_5″ _builder_version=”4.21.2″ _module_preset=”default” global_colors_info=”{}” theme_builder_area=”post_content”][et_pb_text admin_label=”Dane autor\u00f3w do zmiany ” _builder_version=”4.24.0″ _module_preset=”default” global_colors_info=”{}” theme_builder_area=”post_content”]<\/p>\n

Chcesz dowiedzie\u0107 si\u0119 wi\u0119cej?<\/strong>
Napisz do nas!<\/strong><\/p>\n

KONTAKT<\/b><\/p>\n

Weronika W\u0142asienko, Counsel
weronika.wlasienko@ngllegal.com<\/a><\/p>\n

Natalia Cytlak, Associate
natalia.cytlak@ngllegal.com<\/a><\/p>\n

[\/et_pb_text][\/et_pb_column][et_pb_column type=”2_5″ _builder_version=”4.21.2″ _module_preset=”default” global_colors_info=”{}” theme_builder_area=”post_content”][et_pb_button button_url=”https:\/\/www.ngllegal.com\/wp-content\/uploads\/REmarks-12-Zgoda-w-ciemno.pdf” url_new_window=”on” button_text=”Czytaj wi\u0119cej” button_alignment=”right” _builder_version=”4.24.0″ _module_preset=”default” global_colors_info=”{}” theme_builder_area=”post_content”][\/et_pb_button][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zdarza si\u0119, \u017ce ju\u017c na etapie zawierania umowy, obie strony przewiduj\u0105 potrzeb\u0119, aby w przysz\u0142o\u015bci przenie\u015b\u0107 prawa i obowi\u0105zki z niej wynikaj\u0105cych na inny podmiot. Taka sytuacja bywa przyczyn\u0105 du\u017cych emocji w toku negocjacji, postanowili\u015bmy wi\u0119c nieco to zagadnienie przybli\u017cy\u0107. Jest to do\u015b\u0107 uniwersalna problematyka i dotyczy\u0107 mo\u017ce um\u00f3w wszelkiego rodzaju, zar\u00f3wno w sektorze nieruchomo\u015bci […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":236055,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","inline_featured_image":false,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":""},"categories":[53],"tags":[],"class_list":["post-239073","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-nieruchomosci"],"aioseo_notices":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/i0.wp.com\/www.ngllegal.com\/wp-content\/uploads\/NGL-Legal-Be-or-not-to-be-.jpg?fit=1920%2C1200&ssl=1","jetpack_sharing_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ngllegal.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/239073","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ngllegal.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ngllegal.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ngllegal.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ngllegal.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=239073"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/www.ngllegal.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/239073\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":239077,"href":"https:\/\/www.ngllegal.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/239073\/revisions\/239077"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ngllegal.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/236055"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ngllegal.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=239073"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ngllegal.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=239073"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ngllegal.com\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=239073"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}