Za przyk\u0142ad niech pos\u0142u\u017c\u0105 nam projekty fotowoltaiczne i wiatrowe. Inwestorzy zazwyczaj decyduj\u0105 si\u0119 na budow\u0119 farm fotowoltaicznych b\u0105d\u017a wiatrowych na gruntach rolnych, stanowi\u0105cych zwykle w\u0142asno\u015b\u0107 os\u00f3b fizycznych. Realizacja takich inwestycji jest kosztowna, w zwi\u0105zku z czym faza operacyjna projekt\u00f3w planowana jest cz\u0119sto na kilkadziesi\u0105t lat. Inwestorzy d\u0105\u017c\u0105 zatem do zabezpieczenia tytu\u0142u do gruntu na mo\u017cliwie jak najd\u0142u\u017cszy czas. Wyb\u00f3r pada w\u00f3wczas na dzier\u017caw\u0119, kt\u00f3r\u0105 mo\u017cna zawrze\u0107 na czas oznaczony nawet trzydziestu lat, podczas gdy w odniesieniu do umowy najmu zawieranej z osob\u0105 fizyczn\u0105 jest to maksymalnie dziesi\u0119\u0107 lat. Po tych okresach umowy staj\u0105 si\u0119 umowami zawartymi na czas nieoznaczony, a takie umowy z kolei \u2013 w odr\u00f3\u017cnieniu od um\u00f3w zawartych na czas oznaczony – mog\u0105 zosta\u0107 \u0142atwo rozwi\u0105zane. Zawarcie umowy na czas nieoznaczony nie stanowi zatem dobrej alternatywy dla inwestora zainteresowanego d\u0142ugotrwa\u0142ym i stabilnym tytu\u0142em do gruntu.<\/p>\n
![\"\"](\"https:\/\/i0.wp.com\/www.ngllegal.com\/wp-content\/uploads\/Be-or-not-to-be-2.jpg?resize=450%2C281&ssl=1\")
<\/p>\n
Drug\u0105 przyczyn\u0105, dla kt\u00f3rej umowa dzier\u017cawy jest nadu\u017cywana w obrocie jest jej geneza\u2013 pierwotnie by\u0142a to umowa wykorzystywana w celu oddania gruntu rolnego i jego uprawy oraz pobierania po\u017cytk\u00f3w w postaci p\u0142od\u00f3w rolnych. St\u0105d w \u015bwiadomo\u015bci zbiorowej utrwali\u0142 si\u0119 pogl\u0105d, \u017ce umowa dzier\u017cawy dotyczy korzystania z gruntu. W rzeczywisto\u015bci jednak przepisy kodeksu cywilnego nie ograniczaj\u0105 zakresu przedmiotowego umowy dzier\u017cawy tylko do nieruchomo\u015bci gruntowych.<\/p>\n
To co odr\u00f3\u017cnia dzier\u017caw\u0119 od najmu, to przede wszystkim uprawnienie dzier\u017cawcy do \u2013 poza u\u017cywaniem \u2013 pobierania po\u017cytk\u00f3w z dzier\u017cawionej rzeczy (lub prawa). Pozornie, w kontek\u015bcie projekt\u00f3w fotowoltaicznych i wiatrowych wszystko si\u0119 zatem zgadza. W ko\u0144cu inwestor, zawieraj\u0105c umow\u0119 dzier\u017cawy zamierza nie tylko u\u017cywa\u0107 nieruchomo\u015bci, ale r\u00f3wnie\u017c pobiera\u0107 po\u017cytki w postaci przychod\u00f3w ze sprzeda\u017cy energii elektrycznej. S\u0105d Najwy\u017cszy w wyroku z 2012 r. przes\u0105dzi\u0142 jednak, \u017ce energia nie stanowi w tym wypadku po\u017cytku z nieruchomo\u015bci, ale z instalacji, kt\u00f3ra tylko na tym gruncie jest posadowiona.<\/p>\n
![\"\"](\"https:\/\/i0.wp.com\/www.ngllegal.com\/wp-content\/uploads\/be-or-not-to-be.jpg?resize=450%2C281&ssl=1\")
<\/p>\n
Podobnych orzecze\u0144 jest wiele i maj\u0105 one jedn\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 tez\u0119, zgodnie z kt\u00f3r\u0105, z dzier\u017caw\u0105 mamy do czynienia wy\u0142\u0105cznie w przypadku, w kt\u00f3rym po\u017cytek pochodzi \u201ewprost\u201d z dzier\u017cawionej rzeczy (lub prawa). W przypadkach, w kt\u00f3rych nieruchomo\u015b\u0107 s\u0142u\u017cy jedynie po\u015brednio generowaniu po\u017cytk\u00f3w lub stanowi tylko jeden z element\u00f3w pozwalaj\u0105cych na ich uzyskanie, stosunek prawny \u0142\u0105cz\u0105cy strony nale\u017cy zakwalifikowa\u0107 jako najem.<\/p>\n
Problematyka ta stanowi powszechne ryzyko sektorowe, kt\u00f3re znane jest inwestorom, kt\u00f3rzy pr\u00f3buj\u0105 je ogranicza\u0107. Umowy cz\u0119sto przewiduj\u0105 uprawnienia dzier\u017cawc\u00f3w do pobierania po\u017cytk\u00f3w (r\u00f3wnie\u017c naturalnych) z rzeczy, cho\u0107by uprawnienie to mia\u0142o nie by\u0107 wykonywane. Stosowane jest r\u00f3wnie\u017c czasowe przesuni\u0119cie dnia rozpocz\u0119cia okresu \u201edzier\u017cawy\u201d, na dzie\u0144 uzyskania ostatecznego pozwolenia na budow\u0119 dla projektu lub nawet na dzie\u0144 jego faktycznego \u201euruchomienia\u201d. Dzia\u0142ania te jawi\u0105 si\u0119 jednak jako pr\u00f3by omini\u0119cia przepis\u00f3w i dlatego nie mityguj\u0105 ca\u0142kowicie ryzyka uznania zawartych um\u00f3w dzier\u017cawy za umowy najmu przekszta\u0142cane w umowy zawarte na czas nieoznaczony ju\u017c po up\u0142ywie 10 lat od ich zawarcia. W tym momencie z pomoc\u0105 prawnikowi, kt\u00f3ry \u201esi\u0119 czepia\u201d przychodz\u0105 doradcy biznesowi, kt\u00f3rzy maj\u0105 jeden istotny argument: \u201eWszyscy tak robi\u0105\u201d. I temu trudno zaprzeczy\u0107. Jedyny podmiot, kt\u00f3ry chcia\u0142by d\u0105\u017cy\u0107 do pozbawienia w\u0142a\u015bciciela gruntu dochod\u00f3w z tytu\u0142u \u201edzier\u017cawy\u201d \u2013 czyli s\u0105siad \u2013 nie ma legitymacji procesowej w sprawie. Dlatego te\u017c dop\u00f3ki w\u0142a\u015bciciele nieruchomo\u015bci (bo cz\u0119sto zdarza si\u0119, \u017ce nieruchomo\u015b\u0107 nale\u017cy do kilku os\u00f3b z rodziny) s\u0105 zgodni co do oddania nieruchomo\u015bci do korzystania, argument \u201eTak si\u0119 robi\u201d mo\u017ce chroni\u0107 inwestor\u00f3w przed materializacj\u0105 ryzyka w postaci utraty tytu\u0142u do gruntu.<\/p>\n
Z perspektywy prawnika \u2013 purysty, kt\u00f3remu nie godzi si\u0119 akceptowa\u0107 argumentu \u201eTak si\u0119 robi\u201d zasadnym by\u0142oby wprowadzenie instytucji umo\u017cliwiaj\u0105cej wieloletnie i skuteczne zabezpieczenie tytu\u0142\u00f3w do grunt\u00f3w, na cele inne ni\u017c pobieranie po\u017cytk\u00f3w wprost z dzier\u017cawionej rzeczy. Mamy nadziej\u0119, \u017ce wiosna kt\u00f3ra w\u0142a\u015bnie nadesz\u0142a i kt\u00f3ra nieodmiennie \u0142\u0105czy si\u0119 z nowymi zasiewami maj\u0105cymi na celu produkcj\u0119 jedynych prawdziwych po\u017cytk\u00f3w grunt\u00f3w rolnych, przyniesie tak\u017ce nowe i przede wszystkim nios\u0105ce po\u017cytek rozwi\u0105zania. My za\u015b nie ustajemy w \u015bledzeniu jak te zasiewy wschodz\u0105.<\/strong><\/p>\n [\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][et_pb_row column_structure=”3_5,2_5″ _builder_version=”4.21.2″ _module_preset=”default” custom_padding=”48px|||||” global_colors_info=”{}”][et_pb_column type=”3_5″ _builder_version=”4.21.2″ _module_preset=”default” global_colors_info=”{}”][et_pb_text admin_label=”Dane autor\u00f3w do zmiany ” _builder_version=”4.24.0″ _module_preset=”default” global_colors_info=”{}”]<\/p>\n Chcesz dowiedzie\u0107 si\u0119 wi\u0119cej?<\/strong> Urszula Krupa, Managing Associate
Napisz do nas!<\/strong><\/p>\n
urszula.krupa@ngllegal.com<\/a><\/p>\n