![\"\"](\"https:\/\/i0.wp.com\/www.ngllegal.com\/wp-content\/uploads\/Be-or-not-to-be-2.jpg?resize=450%2C281&ssl=1\")
<\/p>\n[et_pb_section fb_built=”1″ _builder_version=”4.16″ global_colors_info=”{}”][et_pb_row _builder_version=”4.16″ background_size=”initial” background_position=”top_left” background_repeat=”repeat” global_colors_info=”{}”][et_pb_column type=”4_4″ _builder_version=”4.16″ custom_padding=”|||” global_colors_info=”{}” custom_padding__hover=”|||”][et_pb_text admin_label=”Tre\u015b\u0107 artyku\u0142u” _builder_version=”4.24.0″ header_5_font_size=”20px” background_size=”initial” background_position=”top_left” background_repeat=”repeat” global_colors_info=”{}”]<\/p>\n
W naszej praktyce cz\u0119sto spotykamy si\u0119 z umowami dzier\u017cawy zawieranymi na potrzeby zabezpieczenia tytu\u0142u prawnego do grunt\u00f3w, na kt\u00f3rych realizowane maj\u0105 by\u0107 farmy fotowoltaiczne, czy farmy wiatrowe.<\/p>\n
Dzier\u017cawa to rodzaj stosunku\u00a0 zobowi\u0105zaniowego, na podstawie kt\u00f3rego jedna ze stron przekazuje drugiej stronie swoj\u0105 rzecz do korzystania. Jednak, aby uzna\u0107, \u017ce takie zobowi\u0105zanie jest umow\u0105 dzier\u017cawy, spe\u0142nione musz\u0105 zosta\u0107 okre\u015blone warunki, odr\u00f3\u017cniaj\u0105ce j\u0105 od innego rodzaju um\u00f3w o korzystanie z cudzej rzeczy. Ka\u017cda umowa nazwana, regulowana w kodeksie cywilnym, posiada pewne elementy kluczowe dla jej prawnej kwalifikacji jako ten, a nie inny rodzaj umowy, zwane w j\u0119zyku prawniczym essentiala negotii. <\/p>\n
<\/p>\n
Do essentiala negotii umowy dzier\u017cawy kodeks cywilny zalicza czynsz. Cech\u0105 charakterystyczn\u0105 umowy dzier\u017cawy jest wi\u0119c jej odp\u0142atno\u015b\u0107.<\/p>\n
W umowach dzier\u017cawy funkcjonuj\u0105cych na rynku projekt\u00f3w OZE cz\u0119sto spotykan\u0105 praktyk\u0105 jest od\u0142o\u017cenie w czasie p\u0142atno\u015bci czynszu dzier\u017cawnego, np. do momentu pozyskania przez dzier\u017cawc\u0119 pozwolenia na budow\u0119 lub innych niezb\u0119dnych dokument\u00f3w umo\u017cliwiaj\u0105cych realizacj\u0119 inwestycji, zawarcia umowy przy\u0142\u0105czeniowej z odpowiednim operatorem, do chwili samego rozpocz\u0119cia budowy, a nawet a\u017c do chwili uruchomienia instalacji i rozpocz\u0119cia produkcji energii elektrycznej. Zdarza si\u0119 te\u017c wprowadzenie jednorazowego czynszu w symbolicznej kwocie za taki okres, po kt\u00f3rym rozpoczynaj\u0105 si\u0119 p\u0142atno\u015bci czynszu w wysoko\u015bci docelowej. S\u0105 to rozwi\u0105zania, kt\u00f3re maj\u0105 uzasadnienie biznesowe z punktu widzenia inwestora, aby minimalizowa\u0107 koszty ponoszone na etapie, na kt\u00f3rym realizacja inwestycji jest dopiero w fazie przygotowania i cz\u0119sto jej finalizacja pozostaje niepewna.<\/p>\n
Od\u0142o\u017cenie w czasie p\u0142atno\u015bci czynszu dzier\u017cawnego de facto daje dzier\u017cawcy uprawnienie do bezp\u0142atnego korzystania z nieruchomo\u015bci przez pewien okres. Z uwagi na brak elementu przedmiotowo istotnego od samego pocz\u0105tku umowy, stawia to pod znakiem zapytania mo\u017cliwo\u015b\u0107 jej kwalifikacji jako dzier\u017cawy. Pojawi\u0107 mo\u017ce si\u0119 pokusa, aby w tym pocz\u0105tkowym, \u201ebezp\u0142atnym\u201d okresie umow\u0119 tak\u0105 uzna\u0107 jednak za u\u017cyczenie (czyli za rodzaj umowyo korzystanie z rzeczy cudzej, kt\u00f3r\u0105 charakteryzuje nieodp\u0142atno\u015b\u0107).<\/p>\n
![\"\"](\"https:\/\/i0.wp.com\/www.ngllegal.com\/wp-content\/uploads\/be-or-not-to-be.jpg?resize=450%2C281&ssl=1\")
<\/p>\n
Te z pozoru akademickie rozwa\u017cania mog\u0105 mie\u0107 niezwyk\u0142\u0105 donios\u0142o\u015b\u0107 praktyczn\u0105. Umowa dzier\u017cawy zawarta na czas oznaczony charakteryzuje si\u0119 wi\u0119c wysok\u0105 stabilno\u015bci\u0105, poniewa\u017c mo\u017cliwo\u015bci jej wypowiedzenia s\u0105 bardzo ograniczone. Z kolei w przypadku umowy u\u017cyczenia, je\u017celi przedmiot umowy stanie si\u0119 niezb\u0119dny u\u017cyczaj\u0105cemu z przyczyn, kt\u00f3re nie by\u0142y przewidziane w dniu zawarcia umowy, u\u017cyczaj\u0105cy mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 zwrotu przedmiotu umowy, chocia\u017cby umowa by\u0142a zawarta na czas oznaczony. Je\u017celi umow\u0119 w okresie \u201ebezp\u0142atnym\u201d uzna\u0107 za umow\u0119 u\u017cyczenia, to w tym czasie w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci m\u00f3g\u0142by j\u0105 przedterminowo rozwi\u0105za\u0107 i \u017c\u0105da\u0107 zwrotu nieruchomo\u015bci. Spowodowa\u0107 mog\u0142oby to utrat\u0119 przez dzier\u017cawc\u0119 tytu\u0142u prawnego do nieruchomo\u015bci b\u0119d\u0105cej przedmiotem umowy dzier\u017cawy na skutek jednostronnej decyzji w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci.<\/p>\n
Aby unikn\u0105\u0107 takiego zagro\u017cenia dla mo\u017cliwo\u015bci realizacji inwestycji warto od pocz\u0105tku nie pozostawia\u0107 w\u0105tpliwo\u015bci co do kwalifikacji prawnej umowy. Mo\u017cliwe s\u0105 w tym zakresie r\u00f3\u017cne konstrukcje, kt\u00f3re mo\u017cliwie wiernie oddadz\u0105 ustalenia biznesowe stron, nie b\u0119d\u0105 jednak wspomnianego okresu korzystania z rzeczy wprost kwalifikowa\u0107 jako nieodp\u0142atny. Wydaje si\u0119, \u017ce warto te\u017c unika\u0107 wprowadzania czynszu w symbolicznych zupe\u0142nie kwotach, aby nie dawa\u0107 wydzier\u017cawiaj\u0105cemu do r\u0119ki argumentacji w postaci ewentualnego zarzutu obej\u015bcia prawa.<\/p>\n
Ch\u0119\u0107 minimalizowania koszt\u00f3w przez inwestor\u00f3w os\u0142abia nieco ich czujno\u015b\u0107 przy negocjowaniu i redagowaniu tych newralgicznych postanowie\u0144. Oczywi\u015bcie takie rozwi\u0105zania w praktyce \u201edzia\u0142aj\u0105\u201d dop\u00f3ty dop\u00f3ki, strony s\u0105 zadowolone <\/strong>z \u0142\u0105cz\u0105cej je umowy i nie dochodzi pomi\u0119dzy nimi do sporu (najcz\u0119\u015bciej \u2013 a jak\u017ce \u2013 o pieni\u0105dze w\u0142a\u015bnie). Z uwagi jednak na donios\u0142e konsekwencje ewentualnego uznania takiej umowy za nieodp\u0142atn\u0105, warto przypomnie\u0107 star\u0105 prawnicz\u0105 m\u0105dro\u015b\u0107, \u017ce umowy piszemy przede wszystkim na z\u0142e czasy.<\/strong><\/p>\n [\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][et_pb_row column_structure=”3_5,2_5″ _builder_version=”4.21.2″ _module_preset=”default” custom_padding=”48px|||||” global_colors_info=”{}”][et_pb_column type=”3_5″ _builder_version=”4.21.2″ _module_preset=”default” global_colors_info=”{}”][et_pb_text admin_label=”Dane autor\u00f3w do zmiany ” _builder_version=”4.24.0″ _module_preset=”default” global_colors_info=”{}”]<\/p>\n Chcesz dowiedzie\u0107 si\u0119 wi\u0119cej? <\/b><\/p>\n Napisz do nas!<\/b><\/p>\n KONTAKT<\/b><\/p>\n Karolina Pacholska, Associate
karolina.pacholska@ngllegal.com<\/a><\/p>\n