[et_pb_section fb_built=”1″ _builder_version=”4.16″ global_colors_info=”{}”][et_pb_row _builder_version=”4.16″ background_size=”initial” background_position=”top_left” background_repeat=”repeat” global_colors_info=”{}”][et_pb_column type=”4_4″ _builder_version=”4.16″ custom_padding=”|||” global_colors_info=”{}” custom_padding__hover=”|||”][et_pb_text admin_label=”Tre\u015b\u0107 artyku\u0142u” _builder_version=”4.27.4″ header_5_font_size=”20px” background_size=”initial” background_position=”top_left” background_repeat=”repeat” global_colors_info=”{}”]<\/p>\n
21 sierpnia 2025 r. Prezydent podpisa\u0142 nowelizacj\u0119 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Cho\u0107 zmiana \u201ereklamowana\u201d jest jako istotna i wzmacniaj\u0105ca ochron\u0119 nabywc\u00f3w, jej rzeczywisty wp\u0142yw na praktyk\u0119 obrotu jest raczej porz\u0105dkuj\u0105cy ni\u017c rewolucyjny.<\/p>\n
![\"\"](\"https:\/\/i0.wp.com\/www.ngllegal.com\/wp-content\/uploads\/Be-or-not-to-be-2.jpg?resize=420%2C262&ssl=1\")
Na czym polega nowelizacja? Do ustawy dodano art. 41a, zgodnie z kt\u00f3rym w przypadku przeniesienia na nabywc\u0119 praw wynikaj\u0105cych z umowy deweloperskiej (lub innych \u201epokrewnych\u201d um\u00f3w), odpowiedzialno\u015b\u0107 dewelopera za wady \u2013 fizyczne i prawne \u2013 opiera si\u0119 na przepisach kodeksu cywilnego o r\u0119kojmi przy sprzeda\u017cy (art. 556 i n. k.c.).<\/p>\n
Nowy przepis uzupe\u0142nia luk\u0119, jaka powsta\u0142a po uchyleniu poprzedniej ustawy deweloperskiej z 2011 roku, kt\u00f3ra wprost przewidywa\u0142a stosowanie r\u0119kojmi. Obowi\u0105zuj\u0105ca od 2022 r. ustawa nie zawiera\u0142a ju\u017c takiego odes\u0142ania, co wywo\u0142a\u0142o pewne w\u0105tpliwo\u015bci interpretacyjne. Powsta\u0142o pytanie, czy deweloper odpowiada na zasadzie r\u0119kojmi, czy wy\u0142\u0105cznie z tytu\u0142u nienale\u017cytego wykonania umowy (art. 471 i n. k.c.).<\/p>\n
W praktyce jednak \u2013 zar\u00f3wno w orzecznictwie, jak i w doktrynie, ale te\u017c w codziennej dzia\u0142alno\u015bci deweloperskiej \u2013 utrwali\u0142 si\u0119 pogl\u0105d, \u017ce r\u00f3wnie\u017c w przypadku umowy deweloperskiej r\u0119kojmia znajduje zastosowanie po przeniesieniu w\u0142asno\u015bci. Takie stanowisko od zawsze wydawa\u0142o si\u0119 racjonalne, zw\u0142aszcza \u017ce przeniesienie w\u0142asno\u015bci nast\u0119puje co do zasady w drodze zawarcia umowy sprzeda\u017cy. Sam fakt, \u017ce zosta\u0142a ona poprzedzona umow\u0105 dewelopersk\u0105, nie powinien \u2013 w naszej ocenie \u2013 rodzi\u0107 w\u0105tpliwo\u015bci co do tego, \u017ce nabywcy przys\u0142uguje ochrona wynikaj\u0105ca z przepis\u00f3w o r\u0119kojmi. Nowelizacja wi\u0119c nie tyle zmienia stan faktyczny, co potwierdza i stabilizuje dotychczasowe podej\u015bcie.<\/p>\n
![\"\"](\"https:\/\/i0.wp.com\/www.ngllegal.com\/wp-content\/uploads\/be-or-not-to-be.jpg?resize=402%2C251&ssl=1\")
Warto doda\u0107, \u017ce przepis obejmuje nie tylko lokale mieszkalne, ale r\u00f3wnie\u017c domy jednorodzinne, cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lne przedsi\u0119wzi\u0119cia deweloperskiego oraz \u2013 dzi\u0119ki odwo\u0142aniu do art. 2 ust. 2 ustawy \u2013 r\u00f3wnie\u017c lokale u\u017cytkowe. To pozytywne doprecyzowanie zakresu ochrony.<\/p>\n
Podsumowuj\u0105c, nowelizacja z 21 lipca 2025 r. wprowadza swego rodzaju uzupe\u0142nienie legislacyjne, ale jej realny wp\u0142yw na codzienn\u0105 praktyk\u0119 obrotu nieruchomo\u015bciami b\u0119dzie raczej niewielki. Zmiana wi\u0119c \u2013 cho\u0107 korzystna, bo porz\u0105dkuje i wyja\u015bnia \u2013 daleka jest od rewolucji. W tym kontek\u015bcie \u2013 pos\u0142uguj\u0105c si\u0119 prawnicz\u0105 terminologi\u0105 \u2013 mo\u017cna pokusi\u0107 si\u0119 o wniosek, \u017ce zmiana ta ma charakter bardziej \u201edeklaratywny\u201d ani\u017celi \u201ekonstytutywny\u201d.<\/p>\n
[\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][et_pb_row column_structure=”3_5,2_5″ _builder_version=”4.21.2″ _module_preset=”default” custom_padding=”48px|||||” global_colors_info=”{}”][et_pb_column type=”3_5″ _builder_version=”4.21.2″ _module_preset=”default” global_colors_info=”{}”][et_pb_text admin_label=”Dane autor\u00f3w do zmiany ” _builder_version=”4.27.4″ _module_preset=”default” global_colors_info=”{}”]<\/p>\n
Chcesz dowiedzie\u0107 si\u0119 wi\u0119cej?<\/strong> <\/strong><\/p>\n Urszula Krupa, Managing Associate
Napisz do nas!<\/strong><\/p>\n
urszula.krupa@ngllegal.com<\/a><\/p>\n