![\"\"](\"https:\/\/i0.wp.com\/www.ngllegal.com\/wp-content\/uploads\/Be-or-not-to-be-2.jpg?resize=450%2C281&ssl=1\")
<\/p>\n[et_pb_section fb_built=”1″ _builder_version=”4.16″ global_colors_info=”{}” theme_builder_area=”post_content”][et_pb_row _builder_version=”4.16″ background_size=”initial” background_position=”top_left” background_repeat=”repeat” global_colors_info=”{}” theme_builder_area=”post_content”][et_pb_column type=”4_4″ _builder_version=”4.16″ custom_padding=”|||” global_colors_info=”{}” custom_padding__hover=”|||” theme_builder_area=”post_content”][et_pb_text admin_label=”Tre\u015b\u0107 artyku\u0142u” _builder_version=”4.27.6″ header_5_font_size=”20px” background_size=”initial” background_position=”top_left” background_repeat=”repeat” global_colors_info=”{}” theme_builder_area=”post_content”]<\/p>\n
Niedawno w Rz\u0105dowym Centrum Legislacji opublikowany zosta\u0142 projekt ustawy, maj\u0105cy rozwi\u0105za\u0107 jeden z najbardziej uporczywych problem\u00f3w, kt\u00f3ry dotyczy grunt\u00f3w zabudowanych budynkami sp\u00f3\u0142dzielczymi. Projekt znajduje si\u0119 obecnie na etapie prac rz\u0105dowych, jednak ju\u017c jego za\u0142o\u017cenia pozwalaj\u0105 wskaza\u0107 kluczowe kierunki proponowanych zmian.<\/p>\n
Proponowane regulacje dotycz\u0105 przede wszystkim nieruchomo\u015bci, na kt\u00f3rych znajduj\u0105 si\u0119 budynki sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowych, a kt\u00f3re nie maj\u0105 w pe\u0142ni uregulowanego stanu prawnego. W praktyce chodzi o sytuacje, w kt\u00f3rych sp\u00f3\u0142dzielnie faktycznie korzystaj\u0105 z grunt\u00f3w, ale nie przys\u0142uguje im ani prawo w\u0142asno\u015bci, ani u\u017cytkowanie wieczyste.<\/p>\n
W czasach PRL na tego rodzaju gruntach wznoszono budynki, kt\u00f3re do dzi\u015b zarz\u0105dzane s\u0105 przez sp\u00f3\u0142dzielnie. Uprawnienia do mieszka\u0144 w tych budynkach funkcjonuj\u0105 rynkowo i cywilistycznie na zasadach ekspektatywy sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu. Mieszkania takie s\u0105 przedmiotem obrotu cywilnoprawnego, cho\u0107 cz\u0119sto osi\u0105gaj\u0105c nieco ni\u017csz\u0105 cen\u0119 rynkow\u0105 ni\u017c mieszkania \u201ew\u0142asno\u015bciowe\u201d lub \u201epe\u0142noprawne\u201d sp\u00f3\u0142dzielcze w\u0142asno\u015bciowe prawa do lokalu. Dzieje si\u0119 tak przede wszystkim z uwagi na pewn\u0105 doz\u0119 niepewno\u015bci co do dalszego losu grunt\u00f3w, na kt\u00f3rych si\u0119 znajduj\u0105, a tak\u017ce brak mo\u017cliwo\u015bci za\u0142o\u017cenia ksi\u0119gi wieczystej, a co za tym idzie brakiem mo\u017cliwo\u015bci ustanowienia hipoteki i w konsekwencji utrudnieniem w pozyskaniu kredytu hipotecznego na finansowanie nabycia takiej nieruchomo\u015bci.<\/p>\n
Projekt zmierza do stworzenia podstaw prawnych umo\u017cliwiaj\u0105cych uporz\u0105dkowanie takich nieuregulowanych stan\u00f3w prawnych grunt\u00f3w zabudowanych budynkami sp\u00f3\u0142dzielczymi. Projektowane przepisy dotycz\u0105 tylko tych nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re stanowi\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 Skarbu Pa\u0144stwa lub samorz\u0105du, a pozostaj\u0105 w posiadaniu sp\u00f3\u0142dzielni co najmniej od dnia 5 grudnia 1990 roku. Przes\u0142anki te oznaczaj\u0105, \u017ce regulacja ma charakter ograniczony i adresowana jest do stan\u00f3w faktycznych o charakterze historycznym \u2013 obejmuje wy\u0142\u0105cznie te przypadki, w kt\u00f3rych korzystanie z nieruchomo\u015bci ma charakter trwa\u0142y i ukszta\u0142towany jeszcze w realiach poprzedniego ustroju.<\/p>\n
<\/p>\n
Projekt zmierza do stworzenia podstaw prawnych umo\u017cliwiaj\u0105cych uporz\u0105dkowanie takich nieuregulowanych stan\u00f3w prawnych grunt\u00f3w zabudowanych budynkami sp\u00f3\u0142dzielczymi. Projektowane przepisy dotycz\u0105 tylko tych nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re stanowi\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 Skarbu Pa\u0144stwa lub samorz\u0105du, a pozostaj\u0105 w posiadaniu sp\u00f3\u0142dzielni co najmniej od dnia 5 grudnia 1990 roku. Przes\u0142anki te oznaczaj\u0105, \u017ce regulacja ma charakter ograniczony i adresowana jest do stan\u00f3w faktycznych o charakterze historycznym \u2013 obejmuje wy\u0142\u0105cznie te przypadki, w kt\u00f3rych korzystanie z nieruchomo\u015bci ma charakter trwa\u0142y i ukszta\u0142towany jeszcze w realiach poprzedniego ustroju.<\/p>\n
Post\u0119powanie w tym zakresie wszczynane ma by\u0107 na wniosek sp\u00f3\u0142dzielni mieszkaniowej zawieraj\u0105cy \u017c\u0105danie ustanowienia na jej rzecz prawa u\u017cytkowania wieczystego grunt\u00f3w oraz nieodp\u0142atnego przeniesienia w\u0142asno\u015bci po\u0142o\u017conych na nich budynk\u00f3w. Organ administracji publicznej b\u0119dzie zobowi\u0105zany do rozpatrzenia \u017c\u0105dania sp\u00f3\u0142dzielni w terminie 12 miesi\u0119cy od dnia z\u0142o\u017cenia kompletnego wniosku, co stanowi pr\u00f3b\u0119 ograniczenia przewlek\u0142o\u015bci spraw dotycz\u0105cych nieruchomo\u015bci o skomplikowanym stanie prawnym. Post\u0119powanie ko\u0144czy\u0107 si\u0119 ma wydaniem decyzji administracyjnej, kt\u00f3ra rozstrzyga o mo\u017cliwo\u015bci uregulowania tytu\u0142u prawnego do gruntu. Decyzja ta nie wywo\u0142uje bezpo\u015brednio skutku rzeczowego, lecz stanowi podstaw\u0119 do zawarcia umowy, w ramach kt\u00f3rej dochodzi do ustanowienia u\u017cytkowania wieczystego gruntu oraz przeniesienia w\u0142asno\u015bci budynk\u00f3w na rzecz sp\u00f3\u0142dzielni. W konsekwencji regulacja opiera si\u0119 na modelu dwuetapowym: najpierw rozstrzygni\u0119cie administracyjne, a nast\u0119pnie jego wykonanie w drodze czynno\u015bci cywilnoprawnej.<\/p>\n
![\"\"](\"https:\/\/i0.wp.com\/www.ngllegal.com\/wp-content\/uploads\/be-or-not-to-be.jpg?resize=450%2C281&ssl=1\")
W konsekwencji nie chodzi o alternatywne modele nabycia prawa, lecz o jednolity mechanizm, w kt\u00f3rym grunt i budynki s\u0105 obj\u0119te jednym rozstrzygni\u0119ciem prowadz\u0105cym do ich prawnego \u201epo\u0142\u0105czenia\u201d po stronie sp\u00f3\u0142dzielni. Uzyskanie prawa do gruntu nie b\u0119dzie jednak mia\u0142o charakteru nieodp\u0142atnego. Utrzymany zostanie obowi\u0105zek poniesienia op\u0142at zwi\u0105zanych z ustanowieniem u\u017cytkowania wieczystego, w tym pierwszej op\u0142aty oraz op\u0142at rocznych, ustalanych zgodnie z zasadami wynikaj\u0105cymi z przepis\u00f3w o gospodarce nieruchomo\u015bciami. Oznacza to, \u017ce regulacja ma prowadzi\u0107 do uporz\u0105dkowania stanu prawnego przy zachowaniu ekonomicznego ekwiwalentu po stronie w\u0142a\u015bciciela gruntu.<\/p>\n
Warunkiem uwzgl\u0119dnienia wniosku jest wykazanie przez sp\u00f3\u0142dzielni\u0119 okre\u015blonych okoliczno\u015bci faktycznych. Kluczowe znaczenie ma to, aby grunt by\u0142 zabudowany budynkiem sp\u00f3\u0142dzielczym, pozostawa\u0142 w faktycznym w\u0142adaniu sp\u00f3\u0142dzielni oraz by\u0142 wykorzystywany zgodnie z funkcj\u0105 mieszkaniow\u0105. R\u00f3wnolegle przewidziano zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomo\u015bciami, kt\u00f3re maj\u0105 umo\u017cliwi\u0107 stosowanie nowych przepis\u00f3w w praktyce. Dotycz\u0105 one w szczeg\u00f3lno\u015bci zasad gospodarowania nieruchomo\u015bciami publicznymi oraz um\u00f3w prowadz\u0105cych do ustanowienia u\u017cytkowania wieczystego i przeniesienia w\u0142asno\u015bci budynk\u00f3w.<\/p>\n
Obecnie projekt pozostaje na etapie prac legislacyjnych, co oznacza, \u017ce jego ostateczny kszta\u0142t mo\u017ce jeszcze ulec zmianie. Ju\u017c teraz jednak wyra\u017anie wida\u0107 jego kierunek \u2013 ustawodawca d\u0105\u017cy do stworzenia mechanizmu pozwalaj\u0105cego uporz\u0105dkowa\u0107 stan prawny grunt\u00f3w pod istniej\u0105c\u0105 zabudow\u0105 sp\u00f3\u0142dzielcz\u0105 w spos\u00f3b systemowy
i kontrolowany. Tym samym po raz kolejny wydaje si\u0119, \u017ce pog\u0142oski o wygaszaniu prawa u\u017cytkowania (nomen omen) wieczystego, wydaj\u0105 si\u0119 przesadzone.<\/p>\n
[\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][et_pb_row column_structure=”3_5,2_5″ _builder_version=”4.27.5″ _module_preset=”default” custom_padding=”48px|||||” global_colors_info=”{}” theme_builder_area=”post_content”][et_pb_column type=”3_5″ _builder_version=”4.21.2″ _module_preset=”default” global_colors_info=”{}” theme_builder_area=”post_content”][et_pb_text admin_label=”Dane autor\u00f3w do zmiany ” _builder_version=”4.27.6″ _module_preset=”default” global_colors_info=”{}” theme_builder_area=”post_content”]<\/p>\n
Chcesz dowiedzie\u0107 si\u0119 wi\u0119cej?
Napisz do nas!<\/b><\/p>\n
Weronika W\u0142asienko, Counsel
weronika.wlasienko@ngllegal.com<\/a><\/p>\n