REmarks #24 REIT-y jednak nie na gwałt

Od kilku ładnych lat trwają prace nad ustawą o REIT-ach.
W ubiegłym roku prace nad SINN-ami (jak mają się nazywać „po polsku”) podjęło Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które przedstawiło nawet założenia dotyczące ich wprowadzenia. Rok upłynął, przepisy te nadal nie zostały uchwalone. Zgodnie z zapowiedzią sprawdzamy co się w tej sprawie dzieje.

Mimo zeszłorocznych głośnych zapowiedzi i przedstawienia przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii założeń dotyczących wprowadzenia na polskiego porządku prawnego SINN-ów, po dziś dzień założenia pozostały jedynie założeniami. Projektu ustawy pod obradami parlamentu nadal nie ma. Jednak jak wynika z ogłoszonych przez Ministerstwo Finansów dokumentu o nazwie Kierunki działania i rozwoju Ministra Finansów na lata 2025-2028 wprowadzenie nowych instrumentów finansowych (ETFy, REITy) jest jednym z priorytetowych celów.

Z publicznie dostępnych informacji wynika, że aktualnie Ministerstwo Finansów jest na ukończeniu prac nad ustawą i niebawem powinien zostać przedstawiony jej ostateczny projekt. Znajduje się on na etapie uzgodnień międzyresortowych oraz dopracowywania szczegółowych rozwiązań, takich miedzy innymi jak: minimalne wymogi kapitałowe, zakres inwestycji czy system podatkowy.

SINN-y mają funkcjonować jako spółki akcyjne notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych, z minimalnym kapitałem zakładowym w wysokości 100 milionów złotych. Inwestować będą mogły wyłącznie w nieruchomości położone na terenie Polski. W kręgu zainteresowania mają znaleźć się zarówno nieruchomości komercyjne, takie jak biura czy galerie handlowe, jak i obiekty o charakterze mieszkaniowym – między innymi domy seniora, akademiki czy mieszkania na wynajem instytucjonalny. Wygląda to więc podobnie jak w założeniach prezentowanych rok temu Nadal jednak nie ma jednoznacznego stanowiska, czy katalog inwestycji będzie zamknięty, czy pozostanie otwarty.

W mediach pojawiają się również informacje, że w Ministerstwie prowadzone są prace także nad nową kategorią REIT-ów, a mianowicie nad REIT-ami infrastrukturalnymi, które miałyby obejmować infrastrukturę krytyczną, czyli np. sieci energetyczne, rurociągi, wieże telekomunikacyjne, obiekty użyteczności publicznej, terminale transportowe, instalacje odnawialnych źródeł energii, magazyny paliw lub magazyny energii.

Nadal kluczowym elementem konstrukcji SINN-ów ma być sposób opodatkowania. Zakłada się, że co najmniej 90 procent zysków z najmu będzie wypłacane inwestorom w formie dywidendy, która – na poziomie osoby fizycznej – ma być zwolniona z podatku dochodowego. Spółka zapłaci podatek CIT w obniżonej wysokości 10 procent, ale dopiero w momencie wypłaty dywidendy. Co istotne, projekt przewiduje, że amortyzacja nieruchomości nie będzie mogła być zaliczana do kosztów podatkowych. SINN-y mają podlegać nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego, a ich działalność będzie podlegać obowiązkowi publikowania sprawozdań finansowych w cyklach kwartalnych.

Zgodnie z harmonogramem, w pierwszej połowie 2025 roku mają zostać zakończone uzgodnienia rządowe i publiczne konsultacje. Po przyjęciu projektu przez Radę Ministrów, trafi on do Sejmu, gdzie planowane jest jego rozpatrzenie w drugiej połowie roku. Jeżeli wszystko przebiegnie zgodnie z planem, nowe przepisy mogłyby wejść w życie na początku 2026 roku. Założenia te wydają się bardzo ambitne, ale cierpliwie będziemy nadal obserwować postęp tych prac.