REmarks #28 Zmiana „deklaratywna” czy „konstytutywna”?

21 sierpnia 2025 r. Prezydent podpisał nowelizację ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Choć zmiana „reklamowana” jest jako istotna i wzmacniająca ochronę nabywców, jej rzeczywisty wpływ na praktykę obrotu jest raczej porządkujący niż rewolucyjny.

Na czym polega nowelizacja? Do ustawy dodano art. 41a, zgodnie z którym w przypadku przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej (lub innych „pokrewnych” umów), odpowiedzialność dewelopera za wady – fizyczne i prawne – opiera się na przepisach kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży (art. 556 i n. k.c.).

Nowy przepis uzupełnia lukę, jaka powstała po uchyleniu poprzedniej ustawy deweloperskiej z 2011 roku, która wprost przewidywała stosowanie rękojmi. Obowiązująca od 2022 r. ustawa nie zawierała już takiego odesłania, co wywołało pewne wątpliwości interpretacyjne. Powstało pytanie, czy deweloper odpowiada na zasadzie rękojmi, czy wyłącznie z tytułu nienależytego wykonania umowy (art. 471 i n. k.c.).

W praktyce jednak – zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie, ale też w codziennej działalności deweloperskiej – utrwalił się pogląd, że również w przypadku umowy deweloperskiej rękojmia znajduje zastosowanie po przeniesieniu własności. Takie stanowisko od zawsze wydawało się racjonalne, zwłaszcza że przeniesienie własności następuje co do zasady w drodze zawarcia umowy sprzedaży. Sam fakt, że została ona poprzedzona umową deweloperską, nie powinien – w naszej ocenie – rodzić wątpliwości co do tego, że nabywcy przysługuje ochrona wynikająca z przepisów o rękojmi. Nowelizacja więc nie tyle zmienia stan faktyczny, co potwierdza i stabilizuje dotychczasowe podejście.

Warto dodać, że przepis obejmuje nie tylko lokale mieszkalne, ale również domy jednorodzinne, części wspólne przedsięwzięcia deweloperskiego oraz – dzięki odwołaniu do art. 2 ust. 2 ustawy – również lokale użytkowe. To pozytywne doprecyzowanie zakresu ochrony.

Podsumowując, nowelizacja z 21 lipca 2025 r. wprowadza swego rodzaju uzupełnienie legislacyjne, ale jej realny wpływ na codzienną praktykę obrotu nieruchomościami będzie raczej niewielki. Zmiana więc – choć korzystna, bo porządkuje i wyjaśnia – daleka jest od rewolucji. W tym kontekście – posługując się prawniczą terminologią – można pokusić się o wniosek, że zmiana ta ma charakter bardziej „deklaratywny” aniżeli „konstytutywny”.